まずは100万円で一等地の空き家を買いなさい(加藤ひろゆき)

最近、「空き家」が問題になっている。
その「お荷物」を安く購入し、賃貸する方法がある。
新築マンションでは、高額の借金が待っている。
初期費用を押さえ、利益率を高くしたい人におすすめです

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アパートと一戸建て

アパートメントは、利回りから逆算されて、販売価格が算出される場合が多い。
しかし一戸建てや更地は、利回りに関係なく、売主の事情によって販売価格が決定される。

イメージとしてはアパートはプロか地主さん、一戸建ては普通の家族という感じ。
アパートは売るにしても目的があり、一戸建ては個人の事情による、ということですね。
またアパートも一棟購入ならともかく、一部屋だけだと周りの影響があるので難しい。
一戸建てを見つけれるなら、そちらの方が自由度がある。

メインストリート

田舎のメイン・ストリートは、投資するにはいい場所だ。

ここで取り上げられているのは、北海道の夕張にあるメインストリートです。
一応、銀座の物件?
確かに100万円を大きく下回る値段で、一戸建てを購入出来る。
もちろん、空き家で築年数古めです。素人には、なかなか判断が難しそうですね。

相続による空き家

いくら資産を増やしても、継いだ子供に興味がなければ、重荷となって結局、手放す。
現に、このような物件を多数、購入してきた。

田舎の場合、子供は家を出て既に自宅を持っている場合が多い。
そのため、親の家は要らなくなる。
もちろん遠距離に住んでいるので、子供たちによる賃貸の管理も難しい。
そのため少しでも現金になれば、という状態になる。
それを買い叩くので悪どいようにも感じるが、実際は両得なのでOKか?

目的

不動産投資を始める前に、何のために物件を買うのかをハッキリさせることが重要だ。

これは不動産投資に限らず、あらゆることに言えること。
「副業として少しでも小遣いが欲しい」とか、「出来れば今の仕事を辞めたい」などの曖昧な理由では、意外と続かない。
やはり最初は難しいし、しんどいこともある。
その時にハッキリとした目標がないと、すぐ止めたくなる。
逆にハッキリとした目標があると、それを乗り越えようと頑張れる。
やはり、心の持ち方は大切です。

移動距離

大事なことは、車で自宅から30分以内で行ける範囲で買うことだ。

たとえ安くて、いい物件でも、遠くは避けることが好ましい。
確かに管理をするのも、近いほうがいいですからね。
ただ北海道とその他では、30分のイメージが違うかもしれないが。

リフォーム

過剰なリフォームをするよりも最低限のリフォームで安く貸すほうが、入居者が喜ぶ。

確かに安いに越したことはない。
ただここは、バランスと地域性もあるため、一概にはいえない。
もちろん最低限も人それぞれのため、経験で覚えていくしかないだろう。

経験

不動産のオーディションだと思ってひたすら物件を見ることだ。
見れば見るほど、収入が増える仕事だ。

どんな仕事でも、見て、調べて、経験することが大切。
不動産投資も例外ではないのでしょう。

作業服

買うべき物件の目星をつけたら、できるだけ現地を見に行こう。
作業服を来て見に行くと、周りの人に怪しまれない。

確かに、家をジロジロ見ていたら怪しいですからね。
作業服を着るのは対外的にも、自分の気分的にもよさそうです。

投資前

会社を辞めたり、休職したり、摩耗してから、やっと気づくようだ。
だからこそ、勤め人のうちに、不動産を買って、時間を買うのだ。

よく、「ダメだった自分がこうやって成功した!」的な本がある。
それは少数の例であって、希少価値があるからこそ、本になっている。
このように、一度ダメになると復帰は普通より困難になる。
ダメになる前に準備をすることが大切です。

賃貸の難しさ

時には、完全におかしなことをリクエストする入居者もいる。
ノイローゼになりそうだったので、この時ばかりは管理会社を入れた。

賃貸をしている以上、常にやさしい相手ばかりとは限らない。
10人やさしい人が続いても、11人目に難しい人がいるだけで、全てがイヤになることもある。
参考までに、著者はアメリカに単独で過ごした後、帰国後は営業職で上位に入るほど、対人関係に優れた人。
その人でも対応に困ることがある。対人が苦手な人にとっては、もっと対応に困るでしょう。
不動産投資は、よほどの金持ち以外は多くの人と絡む必要がある。
最低でも、その覚悟は必要です。

不動産業者

入居者募集の営業で大切なことは、いくつもの賃貸不動産業者に頻繁に顔を出すことだ。
それぞれの賃貸業者が持っている顧客の層が違っているからだ。

当たり前だが、賃貸をする場合、入居する人を探す必要がある。
単独で見つけることは難しいため、プロに任せることも多くなる。
ただ素人の時点で、プロに対して相談や営業をするのは結構難しい。
こういう点も、不動産投資のハードルを上げている要因になる。
もちろん、相手のいいなりなら簡単ですが。

儲かった時

いくつか不動産を手に入れて、少し豊かになっても、天狗になってはいけない。
財務がタイトだった、恥ずかしい時代の記憶を忘れないことが需要だ。

この文章は、「金銭的な余裕の残しておけ!」というメッセージと捉えている。
不動産投資の場合、急な出費は付きものです。
新規購入は調整できても、メンテナンス費用は確実に発生する。
それが出来なければ、トラブルの原因にもなる。
どの程度必要なのかは状況によるが、資金繰りに苦労することは避けたいもの。

感想

非常に興味深い話しでした。読みやすい文章で、面白くもありました。
ただこれを読んだから、「空き家」不動産投資がすぐに出来るか? と問われたら、ムリと答えるしかありません。
始めるための心がまえや、その後どうすればいいかは分かります。
しかし契約はどうするのか? 等の具体的な話はありません。
例えば、宅建などの資格が必要なのか? も書かれていません。
あくまで、「このような方法があるよ!」という内容です。
また成功事例はたくさんあるが、逆に上手くいかなかった人のことが紹介されていない。
そのため、どの程度の比率で成功できるかは分からない。
ほとんどの本が成功例ばかりで失敗例を書いていても、それを乗り越えた人ばかり。
本書も、そのパターンを踏んでいることは残念です。
いろいろ書いたが、不動産投資の一つの成功パターンなのは間違いない。
これを参考に、自分なりに方法を整えていくことは可能です。
不動産投資の一つの方法として、参考になる一冊です。

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まずは100万円で一等地の空き家を買いなさい

最後まで読んで頂き、ありがとうございました。

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