「常識破りの空き家不動産投資術」の名言まとめました

「常識破りの空き家不動産投資術(村上祐章)」より名言をまとめていきます。

空き家不動産投資を知っているでしょうか?
いま空き家で困っている人がたくさんいる。
そういう物件を自分が仲介して、人に貸し出すシステム。
簡単に言えば、不動産会社が良くしている「一括借上げ」の個人版。
まとまった資金のない人には、一見の価値あり。

不動産投資

もっとも大きな壁は、お金の壁です。
物件を購入するには、ある程度の自己資金が必要になります。

一般的な不動産投資の話のこと。
普通は物件を購入して、必要ならリフォームを行い、そこから入居者を探して家賃収入を得ることになる。
その場合、最低でも何百万単位の資金が必要。もしくは融資に頼ることになる。
単純に空き状態が続くと、簡単に資金がショートする。
やはりハードルは高く、実行に移せないのが事実となる。

空き家不動産投資

「空き家を再生させ、人に貸して家賃収入を得る」というのが核となるモデルとなります。

空き家不動産投資の基本的な考え方。最も違う点は、物件を購入しないこと。
あくまで物件を持っているオーナーと、入居者の仲介を行うだけ。
「オーナーにとっては不動産会社に頼むのと同じでは?」と考えてしまうのが一般的。
しかしそこにこそ、空き屋不動産投資のポイントがある。

物件探し

空き家があふれているなら、空き家不動産投資の物件探しに困ることはないはずです。

一般的な不動産投資を行う場合、売りにだされている物件を調べて購入することになる。
空き家不動産投資では、売りにだされていない、もしくは売れない物件を利用していく。
「それでは価値が無いのでは?」「借りてもらえないのでは?」と考える。
それを解消する方法を、これから紹介していく。

オーナーのメリット

空き家のオーナーの負担はゼロ。
しかも入居者が決まればオーナーにも家賃収入が入ってきます。

オーナー側のメリットになる。
不動産会社と契約するためには、事前にリフォームを要求されたり、入居者が変わる度、何らかの資金が必要になる。
また不動産会社に宣伝してもらうために、広告料も必要になる。
しかし本方式では、オーナーの負担はゼロにしている。
一般的な不動産会社との契約では、多額の資金を投入し、多くの収入を得る方式。
本方式では、収入は少ないが、負担がゼロのためリスクが発生しない。
人は、「勝つか負けるか」よりも「負けない」方法を選びがち。
十分、個人でも契約できることになる。

家賃設定

周辺の家賃相場が8万円くらいなら、古さを考慮して4万円くらいで貸します。
相場の半分ですから、入居者にとってはうれしいですよね。

売れない、入居してもらえない最大の原因は価格です。
価値よりも高いと判断されているからです。
逆に言えば、価値よりも安いと考えてもらえたら売れることになる。
一般的な不動産投資では、初期費用を回収しないといけないため、ある一定以上家賃を下げることは困難。
しかし本方式では、元々ゼロだったものからプラスになればいいだけなので、かなりの金額まで下げても問題は発生しない。
安さは最大の判断材料です。

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利回り

「空き家不動産投資」は利回り100%は当たり前!

一般的な不動産投資は、利回り10%程度と言われている。
しかも定期的にメンテナンス費用もかかる。それなのに「利回り100%」は異常ですよね。
しかし事実みたい。

流れ

「空き家不動産投資」の流れ。
空き家を探す。
空き家のオーナーを探す。
オーナーと、空き家の使用について交渉する。
交渉成立後、空き家のリフォームと入居者募集を並行して行う。
オーナーと入居者それぞれと賃貸借契約を結ぶ。
家賃をオーナーと分け合う。

簡単に流れをまとめています。
個々の説明は本ページの趣旨と異なりますので、本書で確認してください。
こうやって並べると契約と交渉が多いので、苦手な人には難しいかもしれない。

オーナー探し

後ろめたさを感じながらオーナーを探していたら、つまずくのは目に見えていますよね。

物件探しにしろ、オーナー探しにしろ、全て飛び込み的な作業になる。
「勝手に物件を見て申し訳ないな」とか、「オーナーの情報をいろいろ調べたりして申し訳ないな」とか考えていたら、優良な物件を見つけることは難しい。
聞かれている立場になれば分かります。
自信なげにしている人とは交渉したくないもの。
自分のしていることは、オーナー側にもメリットがあると自信を持って対応することが必要。

撤退

相手が折れなければ、無理にその空き家は手がけません。
採算が合わない物件を手がけても、あとで損をするだけですからね。

物を売るだけなら後日はない。
しかしオーナーとは、これからずっと関係が続いていく。
要求が強い相手だと、今後も要求してくることもある。
慈善事業ではありません。無理と判断したら、とっとと撤退して次に期待しましょう。

優秀によるデメリット

優秀がゆえにきちんとしなければいけない気持ちが強く、そういったNGに引っかかってしまうのかもしれません。

本方式は、従来の不動産会社との差別化が必要です。
それなのに不動産会社の社員と同じ格好で同じ動作をしていると強みが生かせない、となる。
きちんとした外見は、相手にプレッシャーを与える。

わからないこと

交渉の際、わからないことはわからないと正直にいうのが僕のモットーです。

わからないことに対して間違ったり、また自信なげに話していると相手に伝わるもの。
その結果、信頼関係が崩れることも多い。
分からないこと自体は問題ではない。分からないことを放置するのが問題になる。
何事も正直が一番です。

資金について

僕が空き家不動産投資を始めたのはお金がないからであり、物件を購入するなんて思いもしませんでした。

「お金が無いから!」と言って、何も出来ない人は多い。
しかし全てが、「お金ありき」という訳ではない。
「お金がないから、どうすればいいか?」と発想を切り替えれば新しい何かが見つかるかもしれない。

リフォームフリー

この空き家は「リフォームフリー」です。
壁も天井も床も、あなたの好きに直してもらってかまいません。

ボロい物件に入居してもらうために、著者が説明している言葉になる。
本来ならリフォームして渡すもの。しかし、家賃などは高くなってしまう。
そこで逆転の発想となる。
ボロいけど家賃は安い。その上、自由にリフォーム出来る権利を持つ。
一見、賃貸で入居者がリフォームをしても無駄では? と考えてしまうが購入時の資金が不要のため、予算的に余裕があるともいえる。
また純粋にDIYが好きな人にとっては、嬉しいかもしれない。
何事も言い方一つですね。

未来

不満や不安を感じるだけで何もしなければ、何も変わらない!

現状や将来に不満や不安を持っている人は多いでしょう。
しかし、何かを実際にしている人は少ないもの。
別に空き家不動産投資にこだわる必要はない。
小さくてもいいから、何か一歩踏み出したいですね。

感想

一番大切なことだが今回の方法が、「法律的に問題は無いのか?」が分からなかった。
そのためもしこの方法を採用するなら、絶対専門家に確認してください。
実際の内容については、アイデア勝ちという感じ。
誰もが思いつきそうで、なかなか気づかないこと。
またこの方法で、不利益を得ている人がいない。
よく言われる「Win-Win」の関係になる。
しかし「誰でも出来る」と言っているが、実際はかなりハードルが高い。
交渉も多いし、物件の目利きも必要になる。
成功した人は、結果として成功したため、どうしても成功できない人を理解できない、と私は考えている。
本方式も、あくまで向いている人以外は成功することは困難でしょう。
いろいろと書いてきたが、資金は不足しているが家賃収入を得たいと考えている人には、有効な方法であることは間違いない。
本書は間違いなく、一見の価値ありです。

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常識破りの「空き家不動産」投資術

最後まで読んで頂き、ありがとうございました。

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